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龙8app企业在新冠肺炎疫情下履行合同的建议

来源:原创文章 作者:本站编辑 发布时间:2020-03-11 浏览人次:218

编者按:

       新冠肺炎疫情发生后,浙江省、江苏省、湖南省、上海市等省市出台了新冠肺炎疫情相关纠纷案件的指导意见或问题解答等。目前,湖北省尚为发布法律层面的类似指引、解答。本文对于龙8app企业涉及较多的建设工程合同、买卖合同、房屋租赁合同等,在合同履行过程中因受新冠肺炎疫情影响,如何主张权利,给出了相关分析建议。

 

一、关于新冠肺炎疫情是否属于不可抗力的问题

       根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条的规定,所谓“不可抗力”,是指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。

       在新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后,为保护人民群众身体健康和生命安全,政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。

       对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的,新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

      另外,全国人大法工委在今年2月10日也作出表示,“当前我国发生新冠肺炎疫情……属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”。

 

二、关于因受新冠肺炎不可抗力影响而不能履行合同义务的通知义务及证明义务问题

      根据《合同法》第一百一十八条规定,“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”。

      有的合同当事人,在合同当中对遭受“不可抗力”后的通知义务进行明确了明确约定。

      无论何种情形,作为受新冠肺炎不可抗力影响,阻碍合同工履行的一方,都应当书面通知另一方当事人,并陈述受不可抗力阻碍的详细情况。除了告知不可抗力事件本身,建议企业在发送不可抗力通知函时,一并提出要求延期履行合同、减免合同的价款的主张,以争取最大的利益。

      根据法律规定,不可抗力应当提供相应证明。据了解,有的地方,相关机构为企业开具了新冠肺炎疫情的不可抗力证明。但是,新冠肺炎疫情所形成的不可抗力,不是局部性、短时性的,新冠肺炎疫情所造成的影响,业已达到民事诉讼当中“众所周知的事实”标准。因此,对新冠肺炎疫情不可抗力的证明标准,不应过分强调。

 

三、关于建设工程因疫情影响而停工,是否可以适用不可抗力作为免责事由的问题

       根据疫情防控工作要求,建设工程停工或迟延复工的,施工方可以以不可抗力为由提出免责或部分免责主张,但其应按合同约定的程序,及时向监理、业主方提交相应签证单,办理相关确认手续。

       应当强调的是,在建设工程施工合同下,如果仅是因为疫情防控要求停工或者迟延复工的,则施工方可以主张免除的是逾期完工的违约责任,亦即通常所理解的延长施工工期。

 

四、关于因受疫情影响,买卖合同当事人是否可以适用不可抗力作为免责事由的问题

       首先,应当明确,疫情发生前,买卖合同的标的物交付期限已经届满,或者价款支付期限已经届满的,以新冠肺炎疫情为由主张不可抗力免责的,实践中不予支持。

       其次,即便合同履行期限在疫情发生后未届满,也应当考虑疫情防控措施对义务履行的影响。

       对于金钱给付义务,基于疫情防控措施一般不会影响金钱债务的履行,除非涉及金融市场延期开市等特殊情况,一般不能以疫情防控措施主张免责。

       对于非金钱债务的履行,例如货物买卖的出卖人因疫情防控需要而迟延复工、被采取隔离措施、国家征用等导致无法正常履行交货义务,一般可以不可抗力为由主张免除或部分免除履行义务或要求延期履行。

       再次,为了确保交易的稳定性并兼顾公平性,因受疫情影响,买卖合同纠纷中,当事人一方在合理期限内迟延交付标的物、支付价款,另一方请求解除合同的,人民法院不予支持,但当事人另有约定的除外;当事人一方请求免除相应违约责任的,人民法院可以支持。

       当事人一方增加实际履行费用,请求对方承担部分履行费用的,人民法院可以组织双方协商,适用公平原则平衡双方当事人的利益。

       复次,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立买卖合同担保的,如因当事人一方原因未能订立买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因受疫情影响,造成买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

       双方约定买受人以担保贷款方式付款,因受疫情影响导致未能订立担保贷款合同并致使买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的本金及其利息或者定金返还买受人。

       最后,因受疫情影响,造成标的物不能交付或者不符合约定的交付条件,当事人一方请求解除合同的,人民法院可以支持。

 

五、关于商业用房承租人能否主张减免疫情期间房屋租金的问题

      首先,如受疫情影响房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免房租的,一般可予支持。
      其次,如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营收产生重大减损的,可依据公平原则酌情调整租金。
      另外,根据湖北省工商联、湖北省司法厅联合编发的《企业疫情防控法律服务指引》,作为经营性用房的承租人,可以考虑引用“情势变更”的相关合同约定及法律规定,向出租人提出酌情减、免租金的书面申请,出租人同意的,双方通过签订补充协议确认;出租人不同意的,承租人应当先按照合同约定履行租金支付义务,同时明确书面申明保留通过司法途径变更合同的权利,再通过仲裁或诉讼提出变更合同、减免租金,最终应以裁决或判决内容为准。
      通过以上分析,可以看出,减免疫情期间商业用房租金,并非出租人的法定义务,承租人的主张能否得到同意,主动权在出租人一方。
     不过,若承租人以“情势变更”为由主张减免房租并诉诸法律的,很有可能会得到法律支持。根据“非典”期间一些地区的司法实践,商业用房租金减免的额度在30%-50%,以避免给出租人造成新一轮资金压力,鉴于湖北省,尤其是武汉市的特殊情况,湖北地区亦有可能在司法实践中参照此做法,在司法裁判中支持承租人减免房租的诉求。